居住用財産３０００万特別控除と相続財産３０００万特別控除とは？

「居住用財産3000万円特別控除」と「相続財産3000万円特別控除」は、どちらも不動産の売却に関する税の優遇制度ですが、対象や条件が異なります。

1. 居住用財産3000万円特別控除

• 自分が現在住んでいるか、以前住んでいた居住用の家屋とその敷地を売却する際に適用される特例です。

• 譲渡所得から最高3,000万円を控除でき、この控除により譲渡所得税が軽減または課税されない場合があります。

• 主な条件：

  • 自宅または以前の自宅を売却すること（賃貸用や別荘は対象外）

  • 住まなくなってから3年以内の年末までに売ること

  • 親族間の特別な関係がないこと

  • 確定申告が必要

• たとえば、自宅の売却で譲渡所得が3,000万円以内なら、その所得が非課税になります。

2. 相続財産3000万円特別控除（被相続人の居住用財産（空き家）に係る特例）

• 被相続人（亡くなった方）が居住していた家屋および敷地を相続し、その後に売却した場合に適用される特例です。

• 通常、空き家となった相続財産の売却には譲渡所得税がかかりますが、一定の要件を満たせば3,000万円まで控除されます。

• 主な要件：

  • 被相続人が一人で住んでいた家屋であること

  • 売却代金が1億円以下であること

  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること

  • 耐震基準を満たすためのリフォームを行うか、建物を取り壊して売却すること

  • 相続開始から3年以内に売却すること

• この特例は相続して空き家の状態で売却するときに適用でき、空き家対策として設けられています。

違いのポイントまとめ

このように、「居住用財産の3000万特別控除」は自宅を売る際の譲渡所得控除で、「相続財産3000万円特別控除」は相続した空き家に対して一定の要件を満たして売却した場合に適用される控除です。どちらも税負担を軽減する重要な制度ですが、対象や条件が異なるため、利用の際はそれぞれの要件をよく確認する必要があります。専門家への相談もおすすめです。

相続空き家でも3000万円特別控除を使うためには、以下のすべての条件を満たす必要があります。

1. 被相続人が亡くなる直前まで一人で居住していた家屋であること（同居者がいる場合は対象外）。

2. 建物だけでなくその敷地（土地）も相続していること。

3. 相続開始の日（被相続人の死亡日）から3年を経過した日の属する年の12月31日までの間に売却すること。

4. 売却するのが区分所有建物（マンションなど）ではないこと。

5. 建物は1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられたものであること。

6. 売却金額が1億円以下であること。

7. 売却する建物がある場合は、一定の耐震基準を満たしているか、解体して土地だけを売却すること。

8. 相続開始から譲渡までの間、賃貸に出したり、自ら居住したりしていないこと。

9. 買主は第三者（配偶者や直系血族など特別な関係者以外）であること。

10. その相続については、すでに空き家特例を利用していないこと。

また、必ず相続空き家であることを証明するために、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得や、確定申告での適用手続きも必要です。

これらの要件をすべて満たすことで、相続空き家の譲渡所得から3000万円の特別控除を受けられます。条件が厳格なため専門家に確認することもおすすめです。