不動産の買い時ベスト５！購入の優先順位を決めるCHECKリストを活用しましょう

本年も残り僅かとなりました。

弊社は、１２月２９日～１月４日まで年末年始の休業とさせていただきます。

本年中にご縁を頂きましたお客様に対し、心よりお礼申し上げますと共に

来年も皆様のご健勝とご活躍をお祈りしております。

さて、

不動産の「買い時」はカレンダー上の月だけでなく、「市況」「金利」「ライフイベント」「物件条件」がそろった瞬間をどう捉えるかがポイントです。​

買い時ベスト5（実務目線）

1. 金利が十分に低い時期

• 住宅ローン金利がおおむね1.5％前後以下で推移している局面は、総返済額を大きく抑えられるため有利な買い時になりやすいです。​

• 2025年は政策金利0.5％で横ばい・インフレ率は2〜3％台とされ、実質金利はなお低めで「ローン活用にはまだ追い風」という評価が多い状況です。​

2. 市況が一服・調整している時期

• 建築コスト・インフレ・円安の影響で中長期的には価格上昇圧力が続くとみられる一方、利上げや景気減速で一時的に成約件数や価格が鈍る「小さな谷間」が出ることがあります。​

• 「値上がり基調だけれど一旦横ばい〜微調整」「売れ残り新築・中古が目立ち始めた」といったタイミングは、価格交渉で入りやすく実務上の買い時になりやすいです。​

3. 閑散期（6〜8月・11〜1月）で売れ残りが出ている時

• 春（1〜3月）・秋（9〜11月）は需要が強く、売主有利になりやすいのに対し、夏場や年末〜年始は需要が落ちる「閑散期」として知られています。​

• 閑散期は、長期掲載物件や在庫圧力のある新築で値引き・条件交渉が通りやすく、「同じ物件をより安く買える時期」という意味での買い時になりやすいです。​

4. ライフイベントの少し前（目安：2年前〜直前）

• 実際の購入動機は「妊娠・出産」「子どもの入園・入学」「結婚・婚約」といったライフイベントが上位を占め、平均購入年齢は30代前半〜後半に集中しています。​

• 「入園・入学の1〜2年前」「第一子誕生の1〜2年前」から検討・購入に動くことで、エリア選定・学区調整・資金計画に余裕を持てるため、条件面・生活面の両方でベストな買い時を作りやすくなります。​

5. 自分の資金力・返済計画が整ったタイミング

• 頭金が物件価格の2割前後確保でき、返済負担率が年収の25％以下に収まる水準でローンを組めるようになった時は、「無理のない資金計画が組める」という意味で最も本質的な買い時です。​

• 住宅ローン控除などの税制優遇が利用できる期間内に購入を完了できるかも重要で、「制度終了・縮小前」はトータルコストを抑えやすいタイミングになります。​

実務での使い分けのヒント

• 「価格重視」なら
  → 閑散期＋売れ残り＋軽い市況調整（ベスト3に該当）を優先して物件を拾いにいく。​

• 「生活・学区重視」なら
  → ライフイベント2年前から準備し、多少高くてもエリア優先で決める（ベスト4＋5）。​

• 「投資用」なら
  → 金利・インフレ・賃料水準を見ながら、実質金利が低く利回りが確保できる局面（ベスト1＋2）を狙う。​

用途（自宅か投資か）、想定保有期間、出口戦略によって「ベスト5」の優先順位は変わるので、目的別に並べ替えて戦略を組むと整理しやすくなります。

購入の優先順位を決めるチェックリストは、「お金→立地→建物・間取り→安全・性能→将来性」の順で整理するとブレにくくなります。​

1. まず資金・返済計画

• 月々返済の上限（手取りの何％までか）

• 頭金として出せる自己資金はいくらか

• 諸費用（登記・仲介・税・引越しなど）を含めた総予算

• 住宅ローン利用の有無・返済期間・完済時年齢

• 教育費・老後資金との両立（キャッシュフロー表を作るか）​

※ここで「絶対に超えない総予算」「理想の月返済額」を固定しておくと、後工程の判断がしやすくなります。​

2. 立地・環境に関する条件

• 通勤時間の上限（○分以内・何路線まで許容か）

• 希望するエリア・沿線・駅（第1〜第3候補まで書く）

• 学校・保育園・病院・スーパーなど生活インフラの距離

• 治安・騒音・夜間の雰囲気・嫌悪施設の有無

• 洪水・土砂災害・液状化などハザードリスク​

→ この中から「絶対に譲れない立地条件（例：駅徒歩10分以内・学区）」を2〜3個だけに絞る。それ以外は妥協候補に回す。​

3. 建物タイプ・間取り・広さ

• 建物の種類（新築戸建・中古戸建・新築マンション・中古マンション）

• 必要な最低専有面積・土地面積（○㎡以上）

• 必須の部屋数（○LDK以上）と欲しい部屋（書斎・WICなど）

• 将来の家族構成変化（子ども数、親同居の可能性）への対応

• 日当たり・眺望・階数・方位の希望度​

→ ここも「最低条件（絶対）」「あれば嬉しい（希望）」「なくてもよい（妥協）」の3段階でマーク。家族で各項目に点数（1〜5）をつけると整理しやすいです。​

4. 性能・設備・管理状態

• 耐震性能（新耐震か・性能表示・耐震等級など）

• 断熱・省エネ性能（断熱等級・窓仕様・光熱費のイメージ）

• 水回り・収納などの設備グレード（新品必須か、リフォーム前提か）

• マンションの場合：管理状況・修繕積立金水準・大規模修繕履歴

• 駐車場の有無・台数・サイズ・料金​

→ 性能は「命とお金に直結」するため、予算と立地の次に重視する優先度で評価表を作るのがおすすめです。​

5. 将来売却・賃貸のしやすさ

• エリアの人口動態・将来の開発計画・インフラ計画

• 流動性のある立地か（駅距離・需給・周辺相場）

• 管理・修繕の計画性（マンション）、再建築可否（戸建て）

• 賃貸に出した場合の想定賃料とローン返済・維持費のバランス​

→ 「出口重視」なら、このブロックを優先度上位に繰り上げてチェックリストに太字・色付けなどをしておくと実務にも使いやすくなります。​

優先順位の付け方（運用ルール）

• ステップ1：上記の全項目を自分（＋家族）で○×や5段階評価で埋める

• ステップ2：各項目を「絶対」「希望」「妥協」の3グループに分ける

• ステップ3：グループ内で順位をつけ、「絶対条件」は3〜5個以内に制限する