「建て替え」や「増築」ができない家がある！？

中古住宅を検討中のお客様から、よくこんなご質問をいただきます。

「この家、将来は建て替えできますか？」

「家族が増えたら、一部屋増やせますか？」

実は、中古住宅の中には

「自由に建て替えや増築ができない家」が存在します。

今回は、その理由と「もしそうだったらどうすればいいか？」

という解決策をまとめました！

 

 

1. なぜ「建て替え」ができないのか？

専門用語で「再建築不可（さいけんちくふか）」と呼ばれる物件です。

最大の理由は「道路との接し方」にあります。

• 道幅が4メートル未満

• 道路に接している部分が2メートル未満

• そもそも道路に接していない

今の建物にはそのまま住めますが、一度壊すと新しい家は建てられません。

「安さに惹かれて買ったけど、一生建て替えられない…」

という事態を避けるため、事前の調査が必須です。

 

2. 「増築」を阻むルールの壁

「庭に一部屋増やしたい」と思っても、

法律上の上限（建ぺい率・容積率）が決まっています。

• 建ぺい率： 敷地に対して「建物が占める割合」

• 容積率： 敷地に対して「延べ床面積が占める割合」

多くの家は、建築時にこの上限ギリギリで建てられています。

そのため、「1センチも増築する余地がない」というケースが意外と多いのです。

 

3. どうすればいい？「3つの選択肢」

検討している物件が「建て替え・増築NG」だった場合、

どう動くべきでしょうか？

① 【解決案】フルリノベーションで新築同様に

「建て替え」はダメでも、柱などの構造を残した

「リノベーション」なら可能です。

• 耐震補強で地震に強い家にする

• 断熱材を入れ替えて冬暖かく、夏涼しくする

• 間取りをスケルトン状態から作り直す

  見た目も住み心地も、新築同様に蘇らせることができます。

② 【打開策】隣の土地を「買う・借りる」

「道路に接している長さ」が足りないのが原因なら、

隣地の方から土地を数メートル分だけ買い取る（または借りる）ことで、

法律をクリアできる場合があります。

これで「再建築不可」から「再建築可能」な物件に大化けし、

資産価値も一気に上がります。

 

③ 【諦める】別の物件に切り替える

もし「どうしても3階建てにしたい」「大幅に面積を広げたい」

という希望が譲れないなら、その物件は潔く諦めるのが正解です。

無理に法を潜り抜けて建てても、将来売却できなくなったり、

住宅ローンが組めなかったりするリスクがあるからです。

 

まとめ：理想の暮らしを叶えるために

「建て替えできない」と言われた物件でも、

実は自治体の許可（43条但し書き申請など）

次第で道が開けるケースもあります。

ネットの情報だけで「無理だ」と諦める前に、

まずは私たち専門家にご相談ください。

その物件に隠された「本当の可能性」を一緒に探しましょう！

「この物件、実際のところどうなの？」

気になったら、お気軽にDMやLINEでご相談ください(*^^*)