不動産を“個人売買”ってできるの？

 

～安易に選んではいけない理由と実務の落とし穴～

「仲介手数料がもったいないから、直接売買しようと思って…」
「親族間だからわざわざ業者に頼むのも大げさで…」

不動産の個人売買（=仲介業者を通さない取引）を検討する理由はさまざまですが、
“自由”であることと“安全”であることは別です。

実は、業界では「個人売買ほどトラブルが多い」と言われているほど。
今回は、実務者目線で個人売買に潜むリスクや、特に見落とされやすい

法務・税務の落とし穴について詳しく解説します。

 

📌個人売買は“合法”だけど“ハイリスク”

まず大前提として、不動産の売買は当事者間で契約を結べば成立します。
宅建業者が必ず介在する必要はありません。

しかし、プロが介在しないことで
✅ 法律的な不備
✅ 契約書の内容の甘さ
✅ 引渡し時のトラブル
✅ 税務処理のミス
などが頻発し、損害額が数百万円単位になるケースも少なくありません。

 

⚖ 見落としがちな「契約実務」の落とし穴

① 売買契約書が“民法ベース”になる

宅建業者が関与しない場合、契約書は民法ベースで作られます。
しかし民法は抽象的な規定が多く、具体的な責任分担が曖昧になりがち。

例：

• 引渡しの遅延 → 遅延損害金の取り決めなし

• 瑕疵担保責任（契約不適合責任） → 免責条項の記載が曖昧

• 引渡しと所有権移転のタイミングが不明確

契約書の雛形をネットから拾って済ませるのは非常に危険です。

 

② 境界・越境・未登記建物などの「物件調査」が甘い

宅建業者が介在すれば、事前に行われるのが「重要事項調査」。
しかし個人売買では、

• 境界未確定

• 越境物あり（塀・排水管など）

• 私道持分未確認

• 接道義務違反（再建築不可）

• 未登記建物あり

など、後から発覚して買主から損害請求を受けるリスクが高まります。

 

③ 瑕疵（不具合）と「契約不適合責任」

2020年の民法改正により、売主には「契約不適合責任」が課せられるようになりました。
つまり、「知らなかった」では通用せず、売主は一定期間、責任を負わされる可能性があるのです。

例：雨漏り・シロアリ・排水不良・地盤沈下など

仲介を通す場合は、責任範囲の調整や瑕疵保険などでリスク回避できますが、

個人売買では全責任を売主が直接負うことになります。

 

🧾 税務面の“知らなかった”は通用しない

● 譲渡所得税

売却益が出れば確定申告と納税が必要。
例：
3,000万円以上で売っても、「取得費・諸経費が曖昧」で大きな税負担になるケースも。

● 贈与と見なされるリスク（親族間売買）

「市場価格より極端に安く売却」すると、差額が“贈与”とみなされ、贈与税が課される可能性があります。

● 登録免許税・不動産取得税

登記費用、取得税など、買主にも税負担があり、未払いだと後日追徴されます。

 

🧩住宅ローン利用のハードル

個人売買では、買主が住宅ローンを組めない（または審査が厳しくなる）ことがあります。
なぜなら銀行側も「不動産会社の調査・仲介がないことで、物件の安全性を担保できない」と判断するからです。

ローンが通らず、契約が白紙解除になってトラブルになることも。

 

📝まとめ：費用を抑えるより、「トラブルを避ける」意識を

個人売買で仲介手数料を抑えること自体は悪いことではありません。
しかし、それによって「法律リスク」「物件の瑕疵」「税務上の問題」などを抱え込むのは本末転倒です。

 

🔍「個人売買を考えているが不安がある」
🔍「親族に譲りたいが手続きに自信がない」
という方は、ぜひ一度、不動産の専門家へご相談ください。

 

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