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物件資料で目にする都市計画と用途地域とは?建ぺい率と容積率とは何?

 

都市計画とは

都市計画は、都市計画法に基づき、地域の人口や土地利用、交通量などを考慮して市街地を整備・開発・保全するための計画です。都市計画区域は、都市として一体的に整備する必要がある地域として指定され、さらに「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引区域」に区分されます。

用途地域とは

用途地域は、都市計画法に基づき、土地利用を効率的かつ安全に行うために定められる区分です。市街化区域内で設定されるもので、土地の用途や建築可能な建物の種類・大きさ・高さなどが規制されます。

用途地域の目的

  • 住環境の保護
  • 商業や工業の利便性確保
  • 用途の混在防止による快適な街づくり

用途地域の種類

用途地域は大きく「住宅系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、さらに13種類に細分化されます。例えば:

  • 住宅系: 第一種低層住居専用地域(低層住宅中心)、第二種住居地域(小規模店舗も可能)など。
  • 商業系: 商業地域(多様な商業施設が立地可能)。
  • 工業系: 工業専用地域(環境悪化を伴う工場も立地可能)。

制限内容

各用途地域では、建ぺい率や容積率、高さ制限などが設定されており、これらは住環境や安全性を保つために重要です。用途地域を調べる際には、自治体のホームページや都市計画課で確認できます。また、用途地域が指定されていないエリアも存在します。

 

建ぺい率や容積率は、主に都市計画法に基づいて用途地域ごとに定められていますが、いくつかの要素によって具体的な値が決まります。

建ぺい率

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合を示します。以下の要因で決定されます:

  1. 用途地域
    各用途地域には建ぺい率の上限が設定されています。例えば、第1種低層住居専用地域では30~60%、商業地域では最大80%など、地域ごとに異なります。
  2. 緩和条件
    特定の条件下では建ぺい率が緩和される場合があります。例えば:
    • 角地緩和:角地の場合、建ぺい率が10%加算されることがあります。
    • 防火地域:防火基準を満たす建物には緩和措置が適用される場合があります。

容積率

容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を示します。以下の要因で決定されます:

  1. 用途地域
    用途地域ごとに容積率の上限が設定されています。例えば、第1種低層住居専用地域では50~200%、商業地域では最大1300%などです。
  2. 前面道路幅員
    前面道路の幅員が12m未満の場合、容積率は「道路幅員×係数(0.4または0.6)」で計算された値以下になります。この係数は用途地域によって異なります。
  3. 地下室の扱い
    地下室の床面積が全体の1/3以下の場合、その部分は容積率に含まれないため、実質的な延床面積を増やすことが可能です。

計算例

  • 建ぺい率:建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
  • 容積率:延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

これらの規制は、土地利用を効率化し、快適な住環境や都市機能を維持するために重要です。

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