がけ条例とは？建築制限はどのようになるのか？

がけ条例は、「一定の高さと勾配をもつ崖の上または下に建物を建てるとき、がけ崩れ・土砂災害から建物と居住者を守るための建築制限を定めた各自治体の条例」の総称です。​

がけ条例の基本的な考え方

• 多くの自治体では、「高さが2～3mを超え、傾斜角度が30度超の斜面（土質は硬岩盤を除くことが多い）」を“がけ”として規制対象としています。​

• 建物がこの“がけ”の「すぐ上」または「すぐ下」にあると、地震や豪雨で崩落した際に巻き込まれる危険が高いため、その範囲では建築を禁止・制限したり、擁壁・地盤補強を義務付ける仕組みになっています。​

一般的な建築制限のイメージ

• 多くの条例で、「がけの高さ（H）に対し、がけから水平距離で1.5～2倍の範囲」を危険区域として、その範囲に居室を有する建築物を建ててはならない、又は構造上安全性を確認すること、といった規定を置いています。​

• がけの上に建てる場合は「がけの下端」から、がけの下に建てる場合は「がけの上端」から距離を測る、という考え方が一般的です。​

がけの上と下での制限の違い（一般的イメージ）

制限を緩和できる主な条件

• 構造計算等により、がけ崩れが生じても建物が安全であることを証明したり、一定の基準を満たす擁壁を設置した場合には、条例上の距離制限が緩和・適用除外となる仕組みを設けている自治体が多いです。​

• 具体的な「がけの定義（高さ・勾配）」「距離倍率（1.5倍か2倍か）」「必要な擁壁仕様」などは自治体ごとに異なるため、実務では必ず該当市区町村の建築基準条例（○○県建築基準法施行条例、○○市建築基準条例など）と、建築指導課への確認が前提になります。​

実務上のチェックポイント（ご参考）

• 対象地が「高低差2～3m超」「斜度30度超」の斜面に接している場合は、がけ条例の可能性を必ず想定する。​

• 用途地域の建ぺい率・容積率だけでなく、「がけ条例により実際に建てられる有効敷地がどの程度削られるか」を事前にボリューム検討しておくことが重要です。​

もし具体的な自治体名や、検討中の土地の高低差・敷地形状が分かれば、その条件を前提にどの程度の後退が必要になりそうか、といった実務寄りの整理も可能です。

がけ条例に該当するかの確認は、「机上での法規・地形確認」「現地確認」「自治体・専門家へのヒアリング」の3段階で行うのが実務的です。​

1. 机上での基礎チェック

• 公図・地形図・航空写真・段彩図などで、敷地周辺に2m超の高低差や斜面がないかを確認します。​

• 併せて、対象地の自治体・都道府県の「建築基準法施行条例」「がけ条例」のページを見て、「がけの定義（高さ・勾配）」と「距離倍率（1.5倍・2倍など）」を把握します。​

2. 自治体での法規確認

• 所在地を管轄する自治体の「建築指導課」「都市計画課」などに、地番と概略図を持参して「この敷地ががけ条例の対象になる可能性があるか」「崖とみなす範囲」「既存擁壁の扱い」を個別に確認します。​

• 自治体によっては、ホームページ上でがけ条例の解説や図解、場合によっては規制エリアのマップを公開しているため、事前に閲覧しておくと窓口での質疑がスムーズです。​

3. 現地確認と図面・調査結果の収集

• 現地で、隣地や道路との高低差、擁壁の有無・高さ・材質・ひび割れ・排水などを目視で確認します。​

• 売主・不動産業者から、測量図、宅地造成や開発行為の許可図書、擁壁の検査済証・設計図書、地盤調査報告書などがあれば入手し、「擁壁の築造年度」「確認申請の有無」などもチェックします。​

4. 条例境界付近の場合の対応

• 斜面高さが2m前後、勾配が30度前後など「条例上の境界ギリギリ」のケースでは、精度の高い測量（高さ・勾配）や地盤調査を行い、その結果をもとにがけ認定の有無や範囲を自治体と詰める必要があります。​

• 条例上がけに該当すると判断される場合でも、構造計算・補強擁壁の設置などにより建築可能となるケースがあるため、建築士・構造設計者に早い段階で相談することが有効です。​

5. 実務上のフローのイメージ

• 購入検討段階で：図面・地形図で高低差の有無を確認し、少しでも怪しければ「がけ条例リスクあり」と見ておく。​

• 具体計画段階で：役所ヒアリング＋測量結果を前提に、建物ボリューム計画と擁壁・補強コストを同時に試算し、「がけ条例を織り込んだ事業性」を検証するのがおすすめです。​

自治体名や想定している敷地条件（高低差や隣地状況）がわかれば、その前提で「どの部署に何を聞きに行くか」「図面は何を用意していくか」まで具体的に整理できます。