２０２５年の建築基準法改正のポイントと注意点とは？

2025年の建基法改正の最大のポイントは、「4号特例の大幅縮小」と「2階建・延べ200㎡超の建物への確認・省エネ審査義務化」で、戸建新築・大規模リフォームのほとんどがしっかり審査対象になることです。​

4号特例縮小の中身

4号建築物は2025年4月以降、「新2号建築物」と「新3号建築物」に再編され、審査省略の範囲が極端に狭くなります。​
新3号として審査省略が残るのは、原則「木造・平屋・延べ200㎡以下」の小規模建物のみで、それ以外は確認申請で構造・省エネを含めたフル審査が必須になります。​

新2号・新3号の違い（概要）

都市計画区域外・リフォームへの波及

この見直しは都市計画区域外にも及び、木造2階建てや延べ200㎡超の平屋は、区域外であっても「新2号」として建築確認・構造審査の対象になります。​
増築・大規模改修・フルリノベも、新2号規模に該当すれば確認申請と構造・省エネ適合のチェックが入り、「これまで4号でグレーに通していた大改修」が通りにくくなるリスクが高まります。​

実務上の注意点・リスク

1. 着工日基準のため、2025年4月以降に工事着手する案件は、計画段階から新区分（新2号／新3号）での確認要否と必要図書を整理しておくことが必須です。​

2. 古家付き土地・再建築不可懸念物件は、減築や構造補強、省エネ工事を求められるケースが増え、「安く買って大規模リフォーム」の事業性が崩れやすくなるため、仕入れ時点で改修コストと許認可の見通しを精査する必要があります。​

ご自身の実務で想定しているのが「木造2階建新築」「旧耐震戸建のフルリノベ」「都市計画区域外の住宅建築」のどれに近いかを教えてもらえれば、そのケースに絞って、確認要否・図書・スケジュール感までもう少し踏み込んで整理できます。