空家の物件を売却する場合の注意点と特例とは？

空家を売却する場合の注意点

主な注意点は以下の通りです。

• 名義変更の確認

  • 売却する空き家の登記名義人が自分になっているか必ず確認し、相続などで名義が異なる場合は事前に名義変更（相続登記）を済ませる必要があります。

• リフォームや解体は慎重に

  • 売却前にリフォームや解体を行うと、かえって費用がかさむ場合や、買主が自由にリフォームしたいと考えている場合もあるため、事前に行わない方が良いケースも多いです。

• 売却費用やスケジュールの把握

  • 売却には仲介手数料、登記費用、場合によっては測量費や税金などの費用がかかります。余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

• 売却価格の設定と査定

  • 周辺の相場を調べ、複数の不動産会社に査定を依頼することで、適正な売却価格を設定できます。

• 抵当権の抹消

  • 住宅ローンなどで抵当権が設定されている場合は、抹消登記が必要です。

• 契約書類の確認

  • 売買契約書の内容をよく確認し、トラブル防止に努めましょう。

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空家売却時の主な特例（税制優遇）

代表的な特例は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」です。

3,000万円特別控除の概要

• 内容

  • 相続または遺贈で取得した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。

• 適用条件（主なもの）

  • 昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て（区分所有建物は対象外）。

  • 相続開始直前に被相続人が居住しており、他に住んでいた人がいない。

  • 相続時から売却時まで事業用・賃貸用・居住用として利用していない。

  • 一定の耐震基準を満たすか、売却前に取り壊していること。

  • 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する。

  • 売却代金が1億円以下であること。

• 適用手続き

  • 売却後の確定申告で、必要書類（被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書など）を添付して申告します。

• 注意点

  • 要件が細かく、該当しない場合は特例が使えません。適用可否や必要書類については税理士や専門家に相談するのが安心です。

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まとめ

空き家売却時は「名義変更」「リフォームや解体の要否」「売却費用やスケジュール管理」「抵当権の有無」などに注意が必要です。また、相続した空き家には最大3,000万円の譲渡所得控除が受けられる特例があり、要件を満たせば大きな節税効果が期待できます。ただし、適用条件や手続きが複雑なため、事前に専門家へ相談することをおすすめします。