【知らなきゃ損】重要事項説明書（35条書面）ってなに？不動産購入前に必ずチェックしたいポイント7

不動産の購入や賃貸契約の前には、必ず「重要事項説明（35条書面）」というものがあります。
名前だけは聞いたことがある、という方も多いかもしれませんが、
「正直、あんまりよく分からないから読み飛ばしてる…」なんて方も少なくないでしょう。

ですが――
この35条書面、**不動産取引で最も“大事な書類のひとつ”**なんです。
下手をすれば、あとになって「こんなはずじゃなかった…」と後悔する原因にもなりかねません。
今回は、35条書面（重要事項説明書）について、初めての方でも理解できるように基本から解説しつつ、
実際に見るべき重要ポイントを7つに絞ってお伝えします。

◆ そもそも「35条書面」ってなに？

「35条書面」という名前の由来は、宅地建物取引業法の第35条から来ています。
この法律では、不動産会社（宅建業者）は売買や賃貸契約を結ぶ前に、
重要な事項について書面を交付して説明する義務があると定めています。


この書面が　重要事項説明書（＝35条書面）です。

例えば、こんなことが記載されています：

• 対象物件の所在地、構造、面積

• 権利関係（所有権か借地権かなど）

• 法令による制限（建ぺい率・容積率・用途地域など）

• ライフラインの状況（上下水道・ガス）

• 管理費・修繕積立金（マンションの場合）

つまり、この書類を読めば、その物件が安全で、合法的に、
目的どおりに使えるかどうかが分かるようになっています。

◆ よくある誤解：「契約直前の儀式」じゃない！

35条書面を“ただ読むだけの儀式”だと思っている方も多いですが、それは大きな誤解です。
実はこの段階こそが、契約前に「引き返す」ことができるラストチャンスなんです。

「聞いてなかった」「知らなかった」では通用しません。
署名をしてしまったら、基本的にはすべて納得済みとみなされます。
だからこそ、「分からない点は必ず質問する」
「その場で納得できないなら契約を保留する」という姿勢がとても大事です。

◆ 絶対にチェックしてほしい！重要ポイント7選
ここからは、35条書面の中でも特に注意したい7つの項目を紹介します。
初心者の方でも、このポイントさえ押さえれば大きな失敗は防げます。

✅  接道状況（建築基準法上の道路に接しているか）

土地や一戸建てを購入する場合、「道路にどのように接しているか」はとても重要です。
接している道路が建築基準法上の道路でない場合、
再建築ができない＝資産価値が著しく下がる可能性もあります。
図面上で道に面していても、法的には「道ではない」こともあるので、必ず確認しましょう。

✅  私道負担の有無

一見すると普通の道に見える部分が
「私道（個人所有の道）」だったというケースもあります。
この場合、道路の維持費を求められることがあったり
勝手に工事できなかったりと、後々トラブルになりがち。
35条書面には「私道負担の有無」が必ず書かれています。

“負担あり”と書かれていたら要注意です。

✅  用途地域・建ぺい率・容積率

これは土地の使い方に関するルールです。
例えば「この土地には3階建てのアパートが建てられない」「飲食店はNG」
といった制限がエリアごとに決まっています。
将来的な活用（建て替え、増築など）を見越して、
用途地域や建ぺい率・容積率は確認しておきましょう。

✅  借地権や地役権の有無

所有権ではなく「借地権付きの土地」だった場合、所有しているようで
実は地代を払わなければいけない、ということもあります。
また、地役権（他人の土地を通行する権利）が設定されていると
思わぬ制約を受ける可能性も。
権利関係の欄は難しそうに見えても、スルーせず確認必須です。

✅ ライフラインの整備状況（上水道・下水道・ガス）

地方や古い建物に多いのが「水道は井戸」「下水は浄化槽」「ガスはプロパン」というケース。
整備がされていないと、将来的に設備更新に高額な費用がかかることがあります。

✅ マンションの場合は「管理費・修繕積立金・長期修繕計画」

管理状態が悪いマンションは、資産価値の下落にも直結します。

• 管理費・修繕積立金は妥当な金額か

• 長期修繕計画はしっかり立てられているか

• 滞納者の割合は多くないか

35条書面には、これらの情報がしっかり書かれています。
金額だけでなく、内容もチェックが必要です。

✅  現況と賃貸契約の有無（投資物件の場合）

「オーナーチェンジ物件」の場合は、現在の入居者との契約内容が引き継がれます。
現況での賃料や契約期間、更新可否などは、そのまま自分に影響してくるので慎重に確認しましょう。

35条書面は、物件の良し悪しを見抜くための「最終チェックリスト」です。
自分自身でも理解し、納得できる状態で契約することが大切です。

ちょっと難しく感じるかもしれませんが、ひとつひとつの項目を
丁寧に読んでいけば必ず見えてくるものがあります。

📌 最後に：不安なときは「質問する勇気」があなたを守ります

分からないことは遠慮なく聞きましょう。
「この用語が分からない」「この数字って何？」
そんな素朴な質問こそが、トラブルを未然に防ぎます。
不動産は高額な買い物。
納得いくまで確認してから、気持ちよく契約したいものですね。

 

 

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