不動産売買の決済は何をするのか？

不動産売買の「決済」とは、売主が所有する不動産を買主へ引き渡す最終的な手続きで、「残代金の受け渡し」と「所有権移転手続き」を同時に行うものです。

決済当日に行う主な内容

• 本人確認・書類確認
  司法書士が売主・買主双方の本人確認と、登記に必要な書類（身分証明書、印鑑証明書、不動産の登記識別情報など）の確認をします。

• 残代金の支払い
  買主が売主へ、手付金を除いた残りの売買代金を支払います。支払い方法は現金か銀行振込で、多くの場合は銀行の個室などで行われます。

• 各種精算金の支払い
  固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金などの精算もこの場で行われ、所有期間に応じて分担されます。

• 領収書・鍵・書類の受け渡し
  売主は残代金や精算金の領収書、物件の鍵、設備の説明書や図面などを買主に渡します。

• 報酬などの支払い
  司法書士や仲介会社への報酬（仲介手数料など）もこのタイミングで精算します。

• 登記申請
  所有権移転登記の申請がその場で行われます。住宅ローンや抵当権がある場合は抹消登記手続きも同時に進めます。

決済の方法

主に「現金で支払う」「銀行振込」「オンライン振込」の3つがあり、現金で行う場合はリスクや手間、銀行振込の場合は振込上限や手数料に注意が必要です。どちらを選ぶかは売主と買主で相談のうえ事前に決定します。

決済の場所と所要時間

決済は買主が指定することが多く、住宅ローンを利用する場合は金融機関で、そうでない場合は不動産会社や司法書士事務所などで行われます。所要時間は1～2時間程度です。

決済で必要な主な持ち物

• 本人確認書類（運転免許証など）

• 印鑑証明書

• 登記識別情報

• 売買契約書

• 物件の鍵や説明書類

• 精算金や手数料などの必要額

この手続きを経て、不動産の売買は「完了（引き渡し）」となります。

では、決済当日に司法書士が確認する具体的な内容は、主に「本人確認」「意思確認」「書類確認」「物件確認」の4つです。

本人確認

• 売主・買主それぞれが決済の場に同席しているか、写真付き身分証明書（運転免許証・パスポート等）で「氏名・住所・生年月日」を確認します。

• 職業や売買目的など追加情報の聞き取りも行う場合があります。

意思確認

• 売主が売却を正しく理解し、意思能力があり、合意しているかを直接面談や質問で確認します。

• 特に高齢者の場合、意思能力の有無もしっかりチェックします。

書類確認

• 所有権移転登記に必要な「権利証（登記済証や登記識別情報）」「印鑑証明書」「売買契約書」など、関連書類がすべて揃っているか細かく確認します。

• 実印が必要な場合は、印鑑証明書との印影一致も確認します。

物件確認

• 売買対象不動産が書類や契約書通りで間違いがないか、「登記簿」「公図」「契約書」等で確認します。

• 登記情報の変更有無を法務局で事前・当日に確認し、差押登記など異常がないかもチェックします。

以上の一連のチェックが終わり問題なければ、登記申請と決済手続きに進みます。