広島県のがけ条例って何？どんな規制があるのか。｜福山市中古住宅.comコンテンツページ

広島県のがけ条例って何？どんな規制があるのか。

こんにちは！株式会社BUZZ HOUSE（バズハウス）の岡田です。

いつも「福山市中古住宅.com」をご覧いただきありがとうございます！

「実家が少し高台にあるんだけど、古い家だから売れないかも…」

「建て替えを検討していたら、ハウスメーカーから『がけ条例に引っかかる』と言われた」

福山市内でも、蔵王や引野、春日などの高台エリアで不動産の売却や購入をご検討中の方から、こういったお悩みをよくご相談いただきます。専門用語が多くて不安になりますよね。

結論から申し上げます。広島県の「がけ条例」とは、高さ2mを超える斜面（がけ）の近くに家を建てる際、土砂崩れなどの危険から命を守るための厳しいルールのことです。売却や建て替えのハードルになることは事実ですが、正しい知識と対策があれば決して「売れない・建てられない」わけではありません。

今回は、不動産歴20年の経験を持つ私たちが、がけ条例の仕組みから、福山市で賢く不動産を売却するためのポイントまで、包み隠さず正直に解説します！

「がけ条例」というのは通称で、正式には各都道府県の「建築基準法施行条例」で定められている安全基準のことです。広島県の場合、以下の条件に当てはまる斜面が「がけ」と定義されます。

この条件に当てはまる「がけ」の上、または下に建物を建てる場合、原則として「がけの高さの2倍以上の距離を離して家を建てなければならない（セットバック）」という強い規制がかかります。

では、具体的にどんな制限があるのか、分かりやすく表にまとめました。

規制の対象	具体的な内容・制限
建築位置の制限	がけから「高さの2倍」の距離を離す必要がある。（例：高さ3mのがけなら、6m離して家を建てる）
擁壁（ようへき）の設置	敷地が狭く距離が取れない場合、安全基準を満たすコンクリートの壁（擁壁）を造る必要がある。
建物の基礎の強化	がけ下の場合、土砂崩れを想定して、建物の基礎や外壁を頑丈な鉄筋コンクリート造にするなどの対策が求められる。

斜面の土が崩れないように留めておくためのコンクリートやブロックの壁のことです。古い石積みの擁壁などは、現在の安全基準（検査済証）を満たしていないことが多く、建て替え時に「造り直し」を求められるケースが多々あります。

福山市は平野部だけでなく、丘陵地を切り開いた住宅団地がたくさんあります。例えば、蔵王、引野、春日、幕山といったエリアは、見晴らしが良く水害（ハザードマップ上の浸水リスク）に強いという素晴らしいメリットがある反面、がけ条例の対象になる土地が少なくありません。

先日も、蔵王町にお住まいの60代のお客様からこんなご相談がありました。

「親から相続した家を売りたいけれど、擁壁が古い石積みで、不動産屋に『建て替えに数百万かかるから売れにくい』と言われてしまって…」

確かに、買い手側からすると「家を建てる前に擁壁の工事で想定外の出費（数百万円単位）がかかる」というのは大きなデメリットであり、心理的なハードルになります。これが相場価格より安くなってしまったり、買い手がつきにくくなる最大の理由です。

では、そういった物件をお持ちの方は諦めるしかないのでしょうか？

私たちBUZZ HOUSEのスタッフは、「お客様の利益最大化」のために以下の3つのアプローチをご提案しています。

「中古住宅＋リノベーション」として売り出す

更地にして「新築用の土地」として売ろうとするから、がけ条例の厳しい規制（擁壁のやり直し等）が立ちはだかります。現在の建物の骨組みがしっかりしていれば、建て替えではなく「リノベーション」前提の中古住宅として販売します。これなら擁壁の造り直しを回避できるケースが多く、費用を大幅に抑えられます。
安全性の調査を事前に行い、透明性を高める

買い手が不安に思うのは「いくらかかるか分からない」からです。私たちが提携する専門家と事前に擁壁の状況や必要な対策費用を算出し、データを提示した上で正直に販売活動を行います。
BUZZ HOUSEが「直接買取」を行う（最速・確実！）

「いつ売れるか分からない不安を抱えたくない」「近所に知られずに早く手放したい」という場合は、弊社の直接買取サービスをご利用ください。がけ条例の対象エリアであっても、私たちが培ってきたリノベーションのノウハウを活かし、適正価格でスピーディーに買取いたします。仲介手数料も不要です！